Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу)

Өндірісте 27.11.2020 жылғы № 7585-20-00-2/...... "Алматы қаласы жер қатынастары басқармасы" КММ өкілі тұлғасында Алматы қаласы әкімдігінің талап - арызы бойынша азаматтық іс (бұдан әрі-талапкер) жауапкерге гр. ...... Людмила Викторовнаға (бұдан әрі-жауапкер) жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы.   Ол бойынша талапкер Алматы қаласы әкімдігінің қаулылары негізінде ҚР Үкіметінің 2002.12.19 №1330 қаулысымен бекітілген Алматы қаласының Бас жоспарын іске асыру мақсатында өз талаптарын уәждейді. Алматы қаласы әкімдігінің 28.02.2019 ж. № 1/1-284 "мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін алып қоюға байланысты жер учаскелерін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығаруды бастау туралы" және "Алматы қаласы әкімдігінің 28.02.2019 ж. қаулысына өзгерістер енгізу туралы"№ 1/1-....... "Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін алып қоюға байланысты жер учаскелерін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығаруды бастау туралы" 15.01.2020 ж.№1/1-28 баптың 2 тармағының 4 тармақшасына сәйкес. ҚР Жер кодексінің 84-тармағы, электр көлігі объектісін салу үшін, мәжбүрлеп иеліктен шығаруға, оның ішінде сатып алу жолымен, мемлекеттік мұқтаждар үшін жауапкерге тиесілі кадастрлық жер учаскесінің үлесі жатады №20-322-007-....... жалпы ауданы 0,07 га (учаскенің жалпы ауданы 0,1139 га) және жалпы ауданы 38,4 ш.м. тұрғын үйдің бір бөлігі: Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, ш / а. …..-2, көше .........., д. 100/1. Жоғарыда көрсетілген қаулыны орындау үшін, заңнамаға сәйкес, жауапкер 11.03.2019 жылы мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алдағы уақытта иеліктен шығару туралы хабарлама алды, бұл туралы хабарламадағы қолтаңба куәландырады. Талапкердің бұл дәлелдерімен келіспейді, өйткені жауапкер ресми түрде талап қоюшыдан пошта және/немесе қолма-қол хабарлама алған жоқ, бірақ бүкіл аудан шағын ауданның тұрғын үй-жайларын бұзу туралы білді. Қалқаман-2, біз қайдан білдік. Бұдан басқа, талапкер меншік иесінің "Қазжолинжиниринг" ЖШС бағалаушыларына жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүлікті тексеру үшін қол жеткізуден бас тартуына байланысты жер жақсартуларының техникалық жай-күйін (ішкі және сыртқы әрлеу жай-күйін), олардың тозуын және есеп айырысуды жүргізу үшін қажетті өзге де физикалық сипаттамаларды айқындау мақсатында нарықтық мүмкін встігіне байланысты құрылыстардың құны анықталмаған. 05.10.2020 ж. "Қазжолинжиниринг" ЖШС жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есебіне сәйкес жер учаскесінің нарықтық құны 21 289 457 теңгені құрайды.

Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу)

Талапкердің бұл дәлелдері бай емес деп санаймыз өйткені жауапкер бағалаушылардың қол жетімділігіне ешқандай кедергі келтірмеді, өйткені 05.10.2020 жылғы бағалау талапкер тарапынан жүргізілген екінші бағалау болды. Сонымен қатар, таңқаларлық бағалаушылар 05.10.2020 жылы бағалау объектісін толығымен зерттеп, суретке түсірді.  Сонымен қатар, талапкердің бағалаушылары тәжірибе көрсеткендей, жауапкер тарапынан мүлікке қол жетімділік берілмеген жағдайда, куәгерлердің қатысуымен Акт немесе мүлікке кіруден бас тарту туралы бейне жазба жасауы керек еді. Бағалау компаниясының бағалау объектісін зерттегеннен кейін жауапкер талапкерден хабарлама немесе бағалау нәтижелері туралы хабарлама алған жоқ тиісінше жауапкердің ҚР АК 2-бабының 1-тармағында көзделген құқықтары бұзылды онда азаматтық заңнама өзі реттейтін қатынастарға қатысушылардың теңдігін, меншікке қол сұғылмаушылықты тануға негізделеді деп көзделген. 3,4 б. "Мемлекеттік мүлік туралы" ҚР Заңының 67-бабында Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты иеліктен шығарылатын жер учаскесінің немесе өзге де жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалаушы бағалау жүргізілген күні айқындайды деп көзделеді. Өтемақы мөлшері Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару нәтижесінде меншік иесіне келтірілген мүліктің құны мен залалдарды толық көлемде негізге ала отырып, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 9-бабының 4 және 5-тармақтарына сәйкес айқындалады. Сондай-ақ, талапкер жауапкерге мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлі түрде иеліктен шығарылған жер учаскесі мен үй үшін өтемақы сомасы ұсынылды деген дәлелдер келтіреді, бірақ осы уақытқа дейін мемлекет мұқтажы үшін сатып алу шарты жасалмады, сатып алу бағасы туралы келісімге қол жеткізілмеді, бұл сотқа жүгінуге негіз болды. Құрметті сот жоғарыда аталған дәлелдерді ауқатты емес деп санаймыз, өйткені жауапкер бағалау туралы есеп алмаған, жер учаскесі мен үйді сатып алу туралы шарт алмаған. Құрметті сот, жауапкер өзінің болашағын жылжымайтын мүлікке қомақты қаражат салу арқылы жоспарлады, учаскені көгалдандыруды жүзеге асырды, сонымен қатар бүкіл уақыт бойы учаскенің инфрақұрылымын дамытуды қаржыландырды және талапкердің әрекеттері отбасындағы моральдық жағдайға түзетілмейтін зиян келтірді. "Қазжолинжиниринг" ЖШС бағалау компанияларының бағалауымен біз келіспейміз, өйткені 2020 жылғы 05 қазандағы № а-2020/57 бағалауда жер учаскесінің нарықтық құны 21 289 457 теңгені құрады, тек жылжымайтын мүліксіз жер учаскесінің нарықтық құны зерттелді. Тиісінше, бағалау компаниясы жер учаскесінің нарықтық құнын дұрыс емес және дұрыс анықтаған, сондықтан жер учаскесінен басқа жалпы ауданы 45,3 шаршы метр тұрғын үй бар, сонымен қатар әділетсіз түрде төмендетілген, өйткені осы ауданда орналасқан әрбір үй мен жер учаскесі жеке және егжей-тегжейлі көзқарасты қажет етеді. Осылайша, иеліктен шығарылған мүлікті бағалау туралы есептің берілген көшірмесін зерттегеннен кейін біз келесі қорытындыға келдік.

"Мемлекеттік мүлік туралы" ҚР Заңының 67-бабының 2-тармағына сәйкес жер учаскесінің, сондай-ақ мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесіндегі жылжымайтын мүліктің құны жер учаскесіне құқықтардың туындау негіздеріне қарамастан олардың нарықтық құны мөлшерінде айқындалады. Қазақстан Республикасының "бағалау қызметі туралы" Заңына сәйкес, нарықтық құн – бұл объект бәсекелестік жағдайында мәміле негізінде иеліктен шығарылуы мүмкін ең ықтимал баға. Бұл ретте нақты нарықтық баға, егер мәміле тараптарының бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға міндетті болмаса, ал екінші Тарап сатып алуға міндетті болмаса және мәміле тараптарына қатысты мәміле жасауға ешбір тараптан мәжбүрлеу болмаған жағдайда ғана айқындалуы мүмкін. Бағалау стандарттарын бекіту туралы Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына сәйкес.. салыстырмалы тәсіл бағалау рәсімдерінің мынадай бірізділігін көздейді: 1) осындай жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау; 2) қолда бар ақпараттың көлемі мен дұрыстығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау; 3) бағалау объектісін сату бағасын немесе ұсыныс бағасын кейіннен түзете отырып, салыстыру объектілерімен салыстыру салыстыру объектілері; 4) салыстыру объектілерінің құнына түзетуші түзетулердің шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау; 5) алынған есептеу нәтижелерін келісу. Сонымен қатар, талданатын есепте салыстырмалы тәсілмен құнды есептеу шеңберінде салыстыру объектілерімен қолданылатын түзетулердің (түзетулердің) негіздемесі жоқ.  Бұдан басқа, бағалау стандартының талабына сәйкес есепте есептің есеп айырысу кестесінде көрсетілген деректермен шектеліп, объектінің құнын егжей-тегжейлі есептеу көрсетілмеген, бұл бағалау стандартының талаптарын бұзу болып табылады. Қорытынды құнды шығару кезінде салыстырмалы әдіспен алынған нәтижелерге салмақ коэффициенттерін берудің негіздемесі жоқ, әдістемелік әдебиеттерде ұсынылған иерархияларды талдау әдісі қолданылмаған.

Бағалау стандартына сәйкес жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу мөлшері физикалық, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозу жиынтығына тең екендігі көрсетілген. Бағалаушы қорытынды құнды шығару кезінде үй-жайдың тозу пайызын көрсетпеді, өйткені мүлікті бағалау кезінде физикалық тозуы бар бағалаушы аталған коэффициентті назарға алуға міндетті. Кестеде бағалаушы жер учаскелерін бағалау кезінде сол аудандағы бағалау объектісіне аналогтарды қалай таңдағанын көрсетеді, таңдалған аналогтар дұрыс емес, өйткені таңдалған аналогтар үйді және көпжылдық ағаштары бар жасыл желектерді есепке алмағанда бағалау объектісіне. Құрметті сот нарық өте үлкен және үйлерді сату туралы ондаған ұсыныстар бар. Қалқаман-2 шағынауданы, Наурызбай ауданы, Алматының Жақсы аудандары санатына жатады, өйткені жайлы және қауіпсіз тұру үшін барлық коммуникациялар және тағы басқалар бар. Өкінішке орай, бағалаушы үйсіз ұқсас жер учаскелерін таңдағанда ресми түрде қарады, өйткені ол үйсіз типтік емес жер учаскелерін алды. Жоғарыда айтылғандарға байланысты біз бұл жағдайда сапасыз және объективті емес бағалау бар деп санаймыз. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік пен сенімділік болып табылады, бұл бағалау кезінде сақталмайды. Аталған бұзушылықтар жауапкердің мүдделеріне әсер етеді өйткені бағалау меншік құқығындағы мүлікке иеліктен шығару үшін жүзеге асырылады мемлекет нарықтық бағалар жағдайында. АК-нің 257-бабына сәйкес меншік құқығы тоқтатылған кезде мүлік оның нарықтық құнына қарай бағаланады. Бұл жағдайда біз сапасыз және біржақты бағалау біздің мүдделерімізге әсер етеді деп санаймыз. Осыған байланысты біз "Assessment Group "Бақыт" ЖШС орындаған 2021 жылғы 09 қаңтардағы №002 жылжымайтын мүлікті бағалау туралы баламалы есепті ұсындық, онда жылжымайтын мүліктің нарықтық құны 104 726 450 теңге мөлшерінде айқындалды, оны сенімді және әділ деп санаймыз, онда көрсетілген нарықтық құны иеліктен шығарылатын нақты құнға сәйкес келеді жылжымайтын мүлік. 255-бапқа сәйкес, ҚР МК "жер учаскесін және басқа да табиғи ресурстарды алып қоюға байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтату" көзделген: меншік иесінен мүлікті тікелей алып қоюға тікелей бағытталмаған мемлекеттік органның шешіміне, оның ішінде меншік иелері орналасқан жер учаскесін алып қою туралы шешімге байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтату меншік иесіне үй, Өзге де құрылыстар, құрылыстар немесе екпелер заңнамалық актілерде белгіленген жағдайларда және тәртіппен ғана рұқсат етіледі, меншік иесіне баламалы мүлікті ұсына отырып және келтірілген өзге де залалдарды өтей отырып немесе оған меншік құқығының тоқтатылуынан келтірілген залалдарды толық көлемде өтей отырып. Меншік иесі меншік құқығын тоқтатуға әкеп соғатын шешіммен келіспеген жағдайда, ол дау сот тәртібімен шешілгенге дейін жүзеге асырыла алмайды. Дауды қарау кезінде меншік иесіне келтірілген залалды өтеудің барлық мәселелері де шешіледі. 2020 жылғы 05 қазандағы №А-2020/57 бағалау туралы есеп "Қазжолинжиниринг" ЖШС жүргізген бағалау компанияларының үйсіз жер учаскесінің 21 289 457 теңге мөлшеріндегі қорытынды құны анықталған, иеліктен шығарылатын мүліктің бағалау құнын анықтауда өзінің төмен бағаланғанын көрсетеді.

Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу)

    Жоғарыда көрсетілген дәлелдерге байланысты Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, ш / а мекенжайы бойынша орналасқан иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын белгілеу үшін негіз ретінде иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нарықтық құны 104 726 450 теңге мөлшерінде айқындалған "Assessment Group "Бақыт" ЖШС орындаған 2021 жылғы 09 қаңтардағы №002 бағалау туралы есепті қабылдау мүмкін деп санаймыз. …...-2, к-сі............, д. 100/1, ал "Assessment Group "Бақыт" ЖШС-нің нақты нарықтық құны болып табылатын 104 726 450 теңге мөлшеріндегі бағалау туралы есепте көрсетілген соманы иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүлік үшін ағымдағы нарықтық құн ретінде қабылдау әділ болады. 6-бап. "Азаматтық заңнама нормаларын түсіндіру" қарастырылған: азаматтық заңнама нормалары олардың ауызша көрінісінің тура мағынасына сәйкес түсіндірілуі керек. Заңнамалық нормалардың мәтінінде қолданылатын сөздерді әр түрлі түсіну мүмкін болған жағдайда, Қазақстан Республикасы Конституциясының ережелеріне және осы тарауда, ең алдымен оның 2-бабында баяндалған азаматтық заңнаманың негізгі қағидаттарына сәйкес келетін түсінікке артықшылық беріледі., 2. Азаматтық заңнама нормасының нақты мағынасын анықтау кезінде, егер бұл осы баптың 1-тармағында жазылған талаптарды бұзбаса, ол қолданысқа енгізілген тарихи жағдайларды және оның сот практикасындағы түсіндірмесін ескеру қажет. ҚР АІЖК 68-бабы. "Дәлелдемелерді бағалау"әрбір дәлелдеме салыстырмалылықты, жол берілуін, дұрыстығын ескере отырып бағалауға жатады, ал жинақталған барлық дәлелдемелер - азаматтық істі шешу үшін жеткіліктілікті – осы азаматтық істе біз берілген дәлелдемелерді негізсіз байқаймыз. ҚР АІЖК 72-бабы. "Дәлелдеу міндеті" әрбір Тарап өзінің талаптарының негізі ретінде сілтеме жасайтын мән – жайларды дәлелдеуге тиіс-бұл талап арыздарда байқалмайды. ҚР АІЖК 73-бабы. "Дәлелдемелерді ұсыну", дәлелдемелерді іске қатысушы тараптар және басқа да адамдар істі сот талқылауына дайындау сатысында бірінші сатыдағы сотқа ұсынады.      АІЖК-нің 8-бабына сәйкес әрбір адам бұзылған немесе даулы конституциялық құқықтарды, бостандықтарды немесе қорғалатын мүдделерді қорғау үшін сотқа жүгінуге құқылы. ҚР АІЖК-нің 15-бабына сәйкес тараптар азаматтық сот ісін жүргізу барысында өз ұстанымын, оны қорғаудың тәсілдері мен құралдарын дербес және сотқа, басқа органдар мен адамдарға қарамастан сайлайды. Адам құқықтарының жалпыға бірдей декларациясы (7, 8 және 10-баптар), азаматтық және саяси құқықтар туралы халықаралық пакт (14-бап) және адам құқықтары мен негізгі бостандықтарын қорғау туралы Конвенция (6-бап) Заң мен сот алдында әркімнің тең екендігін және оның азаматтық құқықтары мен міндеттерін айқындау кезінде әркімнің әділетті болуға құқығы бар екенін белгілейді. және заңды негізде құрылған құзыретті, тәуелсіз және бейтарап соттың істі ақылға қонымды мерзімде жария талқылауы. Жоғарыда айтылғандардың негізінде және мақаланы басшылыққа ала отырып. ҚР АІЖК-нің 166, 46-сында Сот: Алматы қаласы Әкімдігінің "Алматы қаласы жер қатынастары басқармасы" КММ өкілі тұлғасында жауапкерге қойылатын талап-арыздары сұралды ........ Людмила ........... мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы – ішінара қанағаттандырылсын; мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылған жер учаскесі мен тұрғын үй үшін өтем мөлшерін айқындау бөлігінде: Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, ш / а. ……..-2, көше ............, д. 100/1. жауапкерге кейіннен төлеу үшін 21 289 457 теңге сомасында-қанағаттандырудан бас тартылсын; Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, ш / а мекенжайы бойынша мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылған жер учаскесі мен тұрғын үй үшін өтемақы мөлшері айқындалсын. ………...-2, к-сі.............., д. 100/1, 2021 жылғы 09 қаңтардағы №002 жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есепке сәйкес, "Assessment Group "Бақыт" ЖШС орындаған, онда кейіннен жауапкерге төлеу үшін иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүліктің нарықтық құны 104 726 450 теңге мөлшерінде айқындалған. 2021 жылғы 04 мамырда Алматы қаласының Наурызбай аудандық соты құрамында: төрағалық етуші судья Д. К. Оспанова кадастрдан тыс жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы№20-322-007-......... ауданы 0,07 га/ учаскенің жалпы ауданы 0,1139 га / және мекен-жайы бойынша орналасқан 38,4 м 2 тұрғын үй: Алматы қ., Наурызбай ауданы, ш / а.Қалқаман-2, Б........, Д. 100 / 1 өтемақы төлеумен 2. Көшіру туралы........... Л. в., барлық тұрғындармен. АІЖК-нің 223-226-баптарын басшылыққа ала отырып, сот ШЕШТІ: Алматы қаласы әкімдігінің қ ........... Людмила ............. мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) және көшіру туралы – ішінара қанағаттандырылсын.  Ауданы 0,07 га №20-322-007-ші кадастрлық жер учаскесін /учаскенің жалпы ауданы 0,1139 га/ және мекен-жайы бойынша орналасқан 38,4 м 2 тұрғын үйді мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарсын: Алматы қаласы, Наурызбай ауданы ,кам ауданы.....-2, Б көшесі.........., Д. 100/1 тиесілі ........ Людмила ............... Алматы қаласы, Наурызбай ауданы, ш / а мекенжайындағы мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылатын жер учаскесі мен тұрғын үйдің бағасы белгіленсін..........-2, Б көшесі............, Д. 100 / 1 35 572 959 (отыз бес миллион бес жүз жетпіс екі мың тоғыз жүз елу тоғыз) теңге сомасында, кейіннен төлеу үшін.......... Людмила ..........

#Адвокат #заңгер #заң қызметі #құқықтық кеңес # қорғау компаниясы # адвокаттық кеңсе #азаматтық # қылмыстық #әкімшілік # төрелік істер даулар # Алматы # Қазақстан 

 Назар аударыңыз!  

«Заң және Құқық» адвокаттық кеңсесі, бұл құжаттың жалпылама екендігіне және нақты сіздің жағдайыңыздың талаптарына сәйкес келмеуі мүмкіндігіне көңіл бөлуіңізді сұрайды. Біздің заңгерлер сіздің нақты жағдайыңызға сәйкес келетін кез келген құқықтық құжатты әзірлеп көмектесуге дайын.  

Қосымша ақпарат алу үшін Заңгер/Адвокат телефонына хабарласуыңызға болады: +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.    

Адвокат Алматы Заңгер Қорғаушы Заң қызметі Құқық қорғау Құқықтық қөмек Заңгерлік кеңсе Азаматтық істері Қылмыстық істері Әкімшілік істері Арбитраж даулары Заңгерлік кеңес Заңгер Адвокаттық кеңсе Қазақстан Қорғаушы  Заң компаниясы