Прекращение права собственности, признании сделок купли-продажи квартиры недействительными и передаче квартиры в коммунальную собственность, Признании недействительными доверенностей, архивной копии договора приватизации и договоров купли-продажи квартиры и выселении
Собственники квартиры совершили действия свидетельствующие об устранении от владения пользования и распоряжения ею, не предпринимали мер по сохранности жилья что является их отказом от права собственности на нее. П. обратилась в суд с иском к О., Ш., А., Т. и Г. о признании недействительными доверенностей, архивной копии договора приватизации и договоров купли-продажи квартиры и выселении, Государственное учреждение «Отдел жилищно-коммунального хозяйства» (далее – ГУ) также обратилось в суд с иском к С., Б., В., Ш., А., Г. и Т. о прекращении права собственности, признании сделок купли-продажи квартиры недействительными и передаче квартиры в коммунальную собственность. П., обращаясь в суд, мотивировала иск тем, что квартира в микрорайоне г. Караганды (далее – спорная квартира) выбыла из владения помимо ее воли, обращаясь в суд, мотивировало иск тем, что истец и члены ее семьи отказались от права собственности и бросили спорную квартиру, которая в связи с этим подлежит передаче в коммунальную собственность. Решением районного суда № 3 Октябрьского района г. Караганды от 7 ноября 2012 года исковые требования П. и ГУ удовлетворены частично. Признаны недействительными: доверенность № 2-1907 от 10 апреля 2003 года от имени Е., Б., Т., С. и В. на имя Н.; доверенность № 6-5478 от 15 июля 2004 года по передоверию от имени Н. на имя О., договор купли-продажи спорной квартиры от 10 апреля 2006 года, заключенный между Ш. и О. С О. и Ш. в пользу П. взыскана государственная пошлина соответственно в сумме 1 618 тенге и 809 тенге.
Прекращение права собственности, признании сделок купли-продажи квартиры недействительными и передаче квартиры в коммунальную собственность, Признании недействительными доверенностей, архивной копии договора приватизации и договоров купли-продажи квартиры и выселении
В удовлетворении остальной части иска П. и третьего лица отказано. Постановлением апелляционной судебной инстанции от 19 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением кассационной судебной инстанции от 10 января 2014 года, решение изменено, в части отказа в удовлетворении иска П. отменено с вынесением нового решения. Признаны недействительными договоры купли-продажи спорной квартиры: от 1 сентября 2006 года, заключенный между Ш. и А., и от 4 декабря 2009 года, заключенный между А. и Г., Т. Из спорной квартиры были выселены Г. и Т. Решение в части удовлетворения исковых требований ГУ отменено с вынесением нового решения об отказе в иске. В остальной части решение оставлено без изменения. Исследовав материалы дела и доводы поступивших ходатайств, надзорная судебная коллегия Верховного Суда пришла к следующим выводам. Согласно договору о приватизации от 4 февраля 1994 года собственниками спорной квартиры являлись П., Т., Б., В. и Е. На основании доверенности собственников квартиры на имя Н. от 10 апреля 2003 года и доверенности на имя О. от 15 июля 2004 года по праву передоверия спорная квартира продана Ш. Последняя по договору куплипродажи от 1 сентября 2006 года продала спорную квартиру А., который по договору купли-продажи от 4 декабря 2009 года продал ее Г. и Т. Суд первой инстанции, признавая недействительными доверенности от имени собственников спорной квартиры на имя Н. и О., а также договор купли-продажи квартиры, заключенный между О. и Ш., правильно мотивировал тем, что собственники спорной квартиры доверенность на ее отчуждение не выдавали.
Апелляционная и кассационная судебные коллегии с данными выводами суда согласились. Судебные акты в этой части в ходатайстве не оспариваются. Отказывая в удовлетворении иска П. в части признания недействительными последующих сделок по отчуждению спорной недвижимости А., Г. и Т., а также выселении последних из квартиры, суд первой инстанции мотивировал тем, что указанные приобретатели в момент совершения сделок действовали добросовестно, спорная квартира выбыла из собственности истца по ее воле. Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласилась кассационная судебная коллегия, отменил решение суда в части отказа в удовлетворении иска П. и удовлетворил требования П. в полном объеме, мотивируя тем, что квартира выбыла из владения П., Б. и В. помимо их воли. Сделки по отчуждению спорной квартиры А. и Г., Т. признаны недействительными ввиду отсутствия воли собственников на отчуждение своего имущества, в связи с чем Т. и Г. выселены из спорной квартиры. Между тем указанные выводы судов апелляционной и кассационной инстанций нельзя признать законными и обоснованными. Согласно подпункту 4) части первой статьи 364 ГПК основаниями к отмене либо изменению решения суда является нарушение или неправильное применение норм материального права. Нормы материального права считаются нарушенными или неправильно примененными (подпункт 3) статьи 365 ГПК), если суд неправильно истолковал закон. Из материалов дела следует, что в 2000 году семья истца, получив разрешение на проживание в трехкомнатной квартире соседнего дома, отказалась от спорной квартиры и переехала в другую квартиру. Данное обстоятельство не оспаривается П. и подтверждается показаниями сотрудников кооператива собственников квартир, соседей П., актом о техническом состоянии спорной квартиры от 7 июня 2000 года, из которого следует, что квартира брошена собственниками, в ней отсутствовали окна, входная дверь и сантехника. В связи с чем уполномоченным органом в целях сохранения жилья по договору об опеке над имуществом (квартирой) временно отсутствующего гражданина от 26 октября 2000 года спорная квартира была передана К. Из заявления Т. от 24 мая 2000 года на имя исполняющего обязанности акима Октябрьского района следует, что она отказалась от спорной квартиры в связи с тем, что остальные собственники выписались и выехали из нее, она разбита, средств на ее восстановление и оплату долгов у нее не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона «О браке и семье» (действующего на момент возникновения спорных правоотношений) родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах без специальных полномочий. Т., отказываясь от права собственности на спорную квартиру, представляла интересы своих несовершеннолетних детей, в том числе истца, которой на тот момент исполнилось 12 лет. Кроме того, П., достигнув в 2005 году совершеннолетия, никаких претензий по спорной квартире не предъявляла. Судом первой инстанции установлено, что семья П. выехала из спорной квартиры в 2000 году, с этого времени бремя содержания квартиры не несла, не интересовалась ее судьбой, не предпринимала никаких мер по ее содержанию. Таким образом, собственники спорной квартиры совершили действия, определенно свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения квартирой, не предпринимали мер по сохранности жилья, что в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса (далее – ГК) является отказом истца от права собственности на квартиру. Действия истцов свидетельствуют о том, что жилище они оставили без намерения сохранить его за собой. Именно бездействие истца и членов ее семьи, их небрежное отношение к своему имуществу свидетельствуют о том, что жилье выбыло из их владения по их воле задолго до того, как были оформлены фиктивные доверенности от имени собственников спорной квартиры на ее отчуждение. Не проживание П., Б. и Т. в спорной квартире с 2000 года не освобождало их от ее содержания в надлежащем пригодном для проживания состоянии, и не должно было способствовать его разрушению или порче, нарушению условий проживания других жильцов, поскольку согласно пункту 2 статьи 6 Конституции собственность обязывает пользование ею должно одновременно служить общественному благу. Вывод суда первой инстанции о том, что спорная квартира выбыла из владения истца по ее воле, согласуется с требованиями пункта 6 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года № 3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», регламентирующего, что оставленным (или брошенным) жилищем называется жилище, в отношении которого собственником не совершены действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности.
К таким жилищам относятся пустующие жилища, оставленные собственником без присмотра и без исполнения обязательств по его содержанию и т.п. По договору купли-продажи от 1 сентября 2006 года Ш. спорная квартира отчуждена А., который продал ее Г. и Т. по договору куплипродажи от 4 декабря 2009 года. Последние также как и А., не зная о возможных притязаниях П., Б. и В. на спорную квартиру, осмотрев ее, проверив правоустанавливающие документы, удостоверившись в отсутствии обременений и притязаний, оформили нотариальный договор купли-продажи, зарегистрировали право собственности в установленном законом порядке, вселились в спорную квартиру, несли бремя ее содержания, открыто пользовались ею и проживали в ней до момента выселения. Согласно пунктам 15 и 17 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» при рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя судам необходимо учитывать, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем. Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли. П. не доказан факт выбытия жилища помимо ее воли, а факты подделки доверенности и продажи спорной квартиры по поддельной доверенности имели место после отказа собственников от права собственности на спорную квартиру. В связи с этим спорная квартира не может быть истребована у Г. и Т., что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 261 ГК. Надзорная судебная коллегия Верховного Суда посчитала, что при наличии указанных доказательств и с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что А., Т. и Г. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры. Поэтому в удовлетворении исковых требований П. о признании договоров куплипродажи спорной квартиры от 1 сентября 2006 года, заключенного между Ш. и А., и от 4 декабря 2009 года, заключенного между А. и Г., Т., и выселении последних из квартиры правомерно отказано. Руководствуясь подпунктом 5) части четвертой статьи 398 ГПК, надзорная судебная коллегия Верховного Суда изменила постановления апелляционной и кассационной судебных коллегий. В части удовлетворения исковых требований П. о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 1 сентября 2006 года, заключенного между Ш. и А., и от 4 декабря 2009 года, заключенного между А., Т., Г., и выселении К. и Т. из спорной квартиры отменено, оставлено в силе в этой части решение районного суда №3 Октябрьского района г. Караганды от 7 ноября 2012 года. В остальной части состоявшиеся судебные акты оставлены без изменения.
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в юридической консультации, составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
