Обязательства по банковскому договору, ипотекой недвижимого имущества

 По спорам, связанным с заключением, изменением, расторжением банковского договора с ипотекой недвижимого имущества (03.12.03.01), разрешены с применением ГК РК, Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан», регулирующих вопросы ипотеки с соответствующими выводами и предложениями.

Обращалось внимание на определение единых подходов в определении очередности погашения требований по денежным обязательствам и проблемы принудительного взыскания задолженности.

Затрагивались вопросы, возникшие в связи с внесёнными Законом РК от 10.02.2011г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов», по которому установлен запрет на внесудебную реализацию залогового имущества при наличии соответствующего письменного отказа залогодателя, физического лица по ипотечному жилищному займу от такой реализации; на одностороннее изменение условий по договорам банковского займа, за исключением конкретных случаев, которые определены в законе.

Так, понятие ипотеки приведено в ст. 303 ГК, согласно которой ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Аналогичное понятие содержится и в Законе РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

В соответствии ст. 2 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила.

В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона. Правила настоящего Закона об ипотеке, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникшей на основании законодательного акта. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством. Эти особенности предусмотрены ст.ст. 76-80 Земельного Кодекса.

Так, согласно ст. 76 Земельного Кодекса предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования. Статья 77 устанавливает ограничения залога земельного участка и права землепользования. В силу ст. 80 залог земельного участка или права землепользования подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно ст. 6 Закона об ипотеке, ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

Согласно ст. 7 Закона в ипотечном договоре должны быть указаны: имя (наименование) и место жительство (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основанному обязательству; существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения; опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества; наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие); иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение, в которые не запрещены законодательством.

Из вложенных судебных актов большинство по исковым заявлениям 6 банков к заемщикам по кредитным договорам за невыполнение или ненадлежащее выполнение основного обязательства по своевременному возврату денежных средств.

По этим делам размер долга и вина ответчиков подтверждались представленными истцами доказательствами, по некоторым ответчики по существу признавали иски, поэтому какой-либо сложности при рассмотрении исков банков путем взыскания предъявленных денежных сумм, не представляет.

Необходимо обратить внимание на категорию дел по искам банков и кредитных организаций к должникам по ипотечным займам, а также по ипотечным жилищным займам, предъявленных в суды с требованием о досрочном взыскании ссудной задолженности, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Банки, пользуясь предоставленным законом правом, предъявляют иски о досрочном взыскании полной суммы задолженности или существенной части задолженности, в том числе, по сумме просроченного основного долга, просроченных процентов (вознаграждению), штрафной неустойке (пени).

Согласно ст. 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

При обстоятельствах, когда стороной ответчика фактически не оспаривается наличие задолженности и имеет место ненадлежащее исполнение им своих обязательств в течение длительного периода более 1 года, выводы суда первой инстанции в части взыскания с должников суммы задолженности (основного долга, вознаграждения и пени) являются обоснованными, в силу положения п. 3 ст. 722 ГК.

Вместе с тем, судами не всегда выясняется и исследуется уважительность причин неисполнения обязательств должником по займам, выданным на длительные сроки, тогда как это обстоятельство имеет существенное значение при разрешении вопроса о досрочном взыскании всей суммы задолженности.

Банки ссылаются на то, что исполнение обязательств заемщика обеспечены залогом недвижимого имущества, поэтому эти правоотношения, возникающие по залогу, регулируются нормами ГК, Законом «Об ипотеке недвижимого имущества» и банковским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 299 ГК залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила. Закон об ипотеке не предусматривает основания для обращения взыскания на заложенное имущество, основания для досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество.

Такие основания для обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрены в п. 1 ст. 317 ГК, по которой взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает. По вложенным и изученным судебным актам договора банковского займа в основном обеспечены залоговым имуществом.

Поэтому отношения, возникающие между заемщиком и займодателем по договору банковского займа, исполнение обязательств по которому обеспечиваются залогом имущества, регулируются положениями ст. 321 ГК, предусматривающими случаи возникновения права залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, которые не могут рассматриваться как дополнительные основания досрочного исполнения обязательств.

Согласно п/п 3) п. 3 ст. 24 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

По выводам суда, обращение истца с заявлениями в банк считать недействительными ранее поданное заявление о согласии на реализацию квартиры во внесудебном порядке, указывает о несогласии собственника доли в квартире с внесудебной реализацией. Следовательно, взыскание на заложенное имущество должно было обращаться только по решению суда.

Согласно п. 2 ст. 216 ГК при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Однако банком не представлено доказательств того, что истец была извещена о праве преимущественной покупки и состоявшихся торгах, что нарушает ее права как собственника доли указанной квартиры.

Согласно ст. 718 ГК, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, за пользование предметом займа заемщик выплачивает вознаграждение заимодателю в размерах, определенных договором.

Если по договору займа заемщику передаются вещи, выплата вознаграждения производится в том случае, когда его размер и форма (денежная или натуральная) предусмотрены договором. Порядок и сроки выплаты вознаграждения устанавливаются договором займа.

Если порядок и сроки выплаты вознаграждения не установлены договором, то оно выплачивается ежемесячно. Если заемщик не возвращает в срок предмет займа, вознаграждение выплачивается за весь период пользования предметом займа.

По рассмотренным исковым требованиям в части взыскания штрафных санкций, имеются факты, когда задолженность по уплате неустойки (пени) за нарушение заемщиком обязательств по возврату основного долга (суммы займа), по уплате вознаграждения за пользование займом наращивалась банком на протяжении двух и более лет Суды в основном правильно решают вопрос по взысканию пени, при этом принимают во внимание положения ст. 364 ГК.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Суд также уменьшает размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (п. 1 ст. 364 ГК).

Указанные нормы соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу законодательного акта или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (п. 2 ст. 364 ГК). Обстоятельства, приведенные участниками процесса в обоснование своих доводов должны тщательно исследоваться в ходе судебного разбирательства.

При установлении, что подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку, учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора (ст. 297 ГК).

Согласно ст. 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

реализации ипотеки в судебном порядке;

реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами, либо в ипотечном договоре, или последующем соглашением сторон;

обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно ст. 32 настоящего Закона

В соответствии с п. 2 ст. 318 ГК в случаях, предусмотренных договором о залоге, а также настоящим Кодексом и иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов.

Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду. Таким образом, из вышеуказанной нормы следует, что право на внесудебную реализацию (но только путем проведения торгов) предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду, имеет банк-залогодержатель.

При этом право банка-залогодержателя не означает его обязанность по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду, только во внесудебном порядке.

Наряду с взысканием задолженности, Банки в исковых требованиях просят обратить взыскание на залоговое имущество.

             Нормативно-правовые акты по обобщаемой категории

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по спорам, связанными с заключением, изменением, расторжением договора и исполнением договорных обязательств по банковскому договору, в т.ч. с ипотекой недвижимого имущества являются

Конституция Республики Казахстан,

Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы (ГК, ГПК),

Законы РК «Об ипотеке недвижимого имущества»,

«О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»,

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»,

«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и др.

 Внимание!

       Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.

      Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.

Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела