Исполнение договорных обязательств по Договору купли-продажи
Действительность (недействительность) сделок
Гражданско-правовой договор – одна из самых распространенных разновидностей сделок, совершаемых с участием граждан и юридических лиц. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Законодательство Республики Казахстан провозглашает принцип свободы договора, его содержание раскрыто в статье 380 ГК РК.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в форме, предусмотренной законодательством для соответствующего вида договоров. К существенным условиям рассматриваемого вида договора купли-продажи законодатель относи предмет договора, условие о товаре, цене товара, сроков исполнения.
Любое волевое согласие по всем существенным условиям должно быть облечено в предусмотренную законодателем форму.
В зависимости от предмета купли-продажи, от его участников, договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме, при этом законодатель специально закрепляет обязательность письменной формы в тех или иных случаях. Предметом преимущественного количества споров является сделки с недвижимым имуществом.
Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество в силу статьи 118 Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее – ГК) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сделки, подлежащие в соответствии с законодательством Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.
В связи с чем, сделки по отчуждению недвижимого имущества должны быть совершены с обязательным соблюдением простой письменной формы. В случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Несоблюдение такого требования влечет недействительность сделки с установленными законом последствиями.
Действующим законодательством предусмотрено право суда по заявлению заинтересованной стороны признать сделку действительной, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд вправе признать сделку действительной (пункт 2 статьи 154 ГК).
В соответствии со статьей 147 ГК, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Поскольку сделка – это правомерное действие, то и целью сделки должно являться достижение правомерных результатов.
Однако такие результаты не могут быть достигнуты, если нарушены требования законодательства в отношении хотя бы одного из элементов сделки:
1) к форме сделки;
2) к содержанию сделки;
3) к участникам сделки;
4) к выражению свободы их волеизъявления.
По правилам подпункта 2) пункта 1 статьи 152 ГК сделки на сумму свыше ста месячных расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении, должны совершаться в письменной форме.
Несоблюдение простой письменной формы не влечет ее недействительности, но лишает сторону в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями.
Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами.
В соответствии с пунктом 3 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» в случае несоблюдения формы сделки, фактическое совершение сделки может подтверждаться иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения). Исходя из требований казахстанского законодательства исковые требования о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной могут предъявляться только к живому лицу с соблюдением правил подсудности, предусмотренных статьей 33 ГК, то есть по месту нахождения спорного недвижимого имущества.
Те же правила распространяются на случаи, когда место жительства ответчика – продавца не известно, однако в данном случае ответчик извещается судом по месту его последнего известного места жительства с соблюдением правил статьи 135 Гражданским процессуальным кодексом Республики Казахстан (далее – ГПК).
В соответствии с частью 1 статьи 135 ГПК, при неизвестности фактического места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела по поступлении в суд повестки или иного извещения, вызова с надписью, удостоверяющей их получение жилищно-эксплуатационной организацией, органом местного самоуправления или соответствующим исполнительным органом по последнему известному месту жительства ответчика.
В отличие от рассмотренных споров, возникших из договоров, заключенных в установленном законом порядке и породивших определенные правовые последствия в отношении лиц, их совершивших, вызывают затруднения в рассмотрении споров о признании сделок действительными, сделок, фактически совершенных, но не оформленных надлежащим образом.
Так, исходя из смысла действующего законодательства – статьи 188 ГК правом на распоряжение недвижимого имущества обладает только собственник имущества, который приобрел это право в соответствии с требованиями статьи 118 ГК и Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента государственной регистрации.
Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.
Сделка, совершенная лицом, не имеющим право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом не может быть признана действительной.
Иски о признании сделками недействительной
Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.
Сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Наряду с требованием о признании сделок купли-продажи недействительными истцами заявляются требования о приведении сторон в первоначальное положение. При недействительности сделки купли-продажи в соответствии с пунктом 3 статьи 157 ГК каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость подлежащего возврату имущества.
Правила пункта 8 статьи 157 ГК – «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено ГК, законодательными актами или не вытекает из существа или содержания сделки.
Если при заключении договора купли-продажи квартиры, стороны не совершили действия направленные на совершение сделки, квартира не была передана покупателю, последний не оплатил продавцу деньги за квартиру, то это свидетельствует о мнимом характере сделки.
Бейсенова Г.Ж. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, его государственной регистрации, регистрации залога квартиры.
В обоснование требований указано, что она проживала с ответчиком Мукановым Д.А. в гражданском браке, для получения кредита в банке Муканов Д.А. предложил оформить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей по адресу: г.Тараз, Тонкуруш, д. 5, кв. 38. 29.01.2013 года между ними заключен договор купли-продажи указанной квартиры, удостоверенный нотариусом Жумагуловым У.С. В последующем Муканов Д.А. 06.03.2013 года получил кредит в банке АО «Казкоммерцбанк» в сумме 1 300 000 тенге для приобретения автомашины.
Считает, что заключенный договор куплипродажи квартиры является недействительным ввиду мнимости, так как деньги за квартиру не передавались, истец Бейсенова Г.Ж. остается проживать в ней с детьми. Заявлением от 21.11.2013 года представителем истца увеличены требования, предъявлено также требование о признании недействительным договора о залоге квартиры в АО «Казкоммерцбанк».
Решением Таразского городского суда от 3 декабря 2013 года иск Бейсеновой Г.Ж. удовлетворен. Признан недействительным договор от 29.01.2013 года купли– продажи квартиры по адресу: г.Тараз, Тонкуруш, д. 5, кв. 38, заключенный между истцом Бейсеновой Г.Ж. и ответчиком Мукановым Д.А., удостоверенный нотариусом Жумагуловым У.С.
Признан недействительным договор залога (ипотечный) квартиры по адресу: г.Тараз, Тонкуруш, д. 5, кв. 38, заключенный 06.03.2013 года между Мукановым Д.А. и АО «Казкоммерцбанк».
Признана недействительной государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 29.01.2013 года по адресу: г.Тараз, Тонкуруш, д. 5, кв. 38 за ответчиком Мукановым Д.А. и государственная регистрация договора залога квартиры от 06.03.2013 года, заключенного между Мукановым Д.А. и АО «Казкоммерцбанк».
Взысканы с ответчика Муканова Д.А. в пользу Бейсеновой Г.Ж. госпошлина в сумме 3 464 (три тысячи четыресто шестьдесят четыре) тенге, расходы на представителя в сумме 75 000 (семьдесят пять тысяч) тенге.
Постановлением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Жамбылского областного суда № 2а-315/2014 от 12 марта 2014 года решение изменено.
Решение суда в части удовлетворения требований Бейсеновой Г.Ж. о признании недействительными договора залога квартиры, государственной регистрации договора залога отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанной части.
Взыскано с ответчика Муканова Данияра Арстановича в пользу Бейсеновой Гулжан Жанысбаевны госпошлина в сумме 1 731 (одна тысяча семьсот тридцать один) тенге.
Решение суда в остальной части оставлено без изменения. Кассационная судебная коллегия изменила постановление суда апелляционной инстанции, отменив его в части вынесения нового решения и оставила в силе решения суда первой инстанции.
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не уточнены основания признания недействительным, оспоренного истцом договора залога. Приведенные истцом основания мнимости первой сделки купли-продажи квартиры, не могут быть приняты в качестве оснований признания недействительности договора залога или как последствия недействительности первоначальной сделки.
Более того, данный договор залога является производным по отношению к основному обязательству, а именно кредитному договору, который не был оспорен.
Однако эти выводы суда апелляционной инстанции противоречат обстоятельствам дела.
Судом первой инстанции достоверно установлено, что 29.01.2013г. между истцом Бейсеновой Г.Ж. и ответчиком Мукановым Д.А. подписан договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариусом Жумагуловым У.С. Вместе с тем, при заключении договора купли-продажи квартиры, стороны не совершили действия направленные на совершение сделки, квартира не была передана Муканову Д.А., последний не оплатил деньги за квартиру истцу Бейсеновой Г.Ж., что свидетельствует о мнимом характере сделке.
В последующем Муканов Д.А. 06.03.2013г. получил кредит в банке АО «Казкоммерцбанк» в сумме 1 300 000 тенге для приобретения автомашины. И заключил с АО «Казкоммерцбанк» 06.03.2013 г. ипотечный договор, по которому в залог передал квартиру, ранее принадлежавшую истцу Бейсеновой Г.Ж.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а так же совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.
В силу статьи 160 ГК, недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия, если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.
В порядке пункта 1 статьи 406 ГК, договор купли-продажи является двусторонним, возмездным, консенсуальным и реальным договором. То есть передача товара в собственность покупателю является существенным условием договора купли-продажи и свидетельствует о его реальности. Невыполнение этого условия влечет недействительность договора.
В данном случае, квартира фактически не передана в собственность Муканова Д.А., а также Бейсеновой Г.Ж. не получены деньги за проданную квартиру, что свидетельствует о мнимости этой сделки, что она совершена лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия, значит она недействительна.
Апелляционная судебная коллегия, соглашаясь с такими выводами суда первой инстанции, в то же время признала договор залога законным, т.е. отказала в удовлетворении иска в этой части, хотя вступившим в законную силу судебным актом установлено, что собственником спорной квартиры является Бейсенова Г.Ж., которая не заключила договор залога и не получила деньги в заем, а Муканов Д. не является собственником квартиры.
Данный залог никак не может обеспечить исполнение обязательства Муканова Д. перед Банком, поскольку собственником спорной квартиры является другое лицо, которое не приняло какое-либо обязательство перед Банком.
В соответствии с нормами статьи 314, 321 могут быть решены вопросы о замене предмета залога или о досрочном исполнении обязательства. Поэтому судом первой инстанции правильно были удовлетворены требования истца в части залога квартиры.
Рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 401 ГК. В судебной практике наиболее распространенной проблемой является оценка доказательств, представляемых сторонами в подтверждение заключения договора и толкование его условий, что чаще обусловлено недостаточным оформлением и содержанием отдельных условий договора.
Изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законодательными актами и договором. Соглашение сторон является нормальным и наиболее приемлемым способом изменения и расторжения договора, вытекающим из принципа свободы договора.
В случае, если стороны не могут прийти к соглашению при необходимости изменения или расторжения договора, когда односторонний отказ от договора не предусмотрен, наступление подобных последствий возможно по решению суда при обязательном соблюдении сторонами порядка, предусмотренного статьей 402 ГК. В соответствии с указанной нормой, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд.
Таким образом, при рассмотрении споров об изменении (расторжении) договоров необходимо проверять соблюдение сторонами указанного выше обязательного досудебного порядка. На стадии решения вопроса о принятии искового заявления, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.
В соответствии с законом одним из условия право на предъявление иска является соблюдение истцом установленного законодательством для данной категории дел порядок предварительного досудебного разрешения спора и возможность применения этого порядка не утрачена. Согласно пункту 2 статьи 401 ГК в судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Причиной отказа в удовлетворении исков зачастую является необоснованность доводов предъявленных исковых требований, а именно отсутствие доказательств нарушения существенных условий договора.
Нормативно-правовое регулирование рассматриваемых правоотношений:
-Конституция Республики Казахстан;
-Гражданский кодекс Республики Казахстан;
-Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442- 11;
-Экологический кодекс Республики Казахстан от 09 января 2007 года №212-111;
-Водный кодекс Республики Казахстан от 09 июля 2003 года №481-11;
-Лесной кодекс Республики Казахстан от 08 июля 2003 года №477-11;
-Закон Республики Казахстан от 16.04.1997 года «О жилищных отношениях»;
-Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года №2723;
-Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Нормативное постановление Верховного Суда РК № 5 от 16.07.2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище»;
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан №9 от 18 июля 1997 года «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений»;
- Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан №3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником»;
Внимание!
Адвокатская контора Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.
Для подробной информации свяжитесь с Юристом / Адвокатом, по телефону; +7 (708) 971-78-58; +7 (700) 978 5755, +7 (700) 978 5085.
Адвокат Алматы Юрист Юридическая услуга Юридическая консультация Гражданские Уголовные Административные дела споры Защита Арбитражные Юридическая компания Казахстан Адвокатская контора Судебные дела
